Depositum og forudbetalt leje: det må udlejer kræve

Depositum og forudbetalt leje er ikke det samme

Når du lejer en bolig, møder du ofte to beløb, som bliver blandet sammen. Depositum er en sikkerhed til udlejer. Pengene er stadig dine, men udlejer kan bruge dem, hvis du ved fraflytning efterlader boligen i dårligere stand, end du overtog den. Forudbetalt leje er derimod husleje, som du betaler for en kommende periode, før den begynder. Det er altså en betaling, der bruges løbende, og som ikke kommer tilbage som et beløb, når du flytter.

Begge dele kan udlejer kræve efter lejeloven, og begge dele skal fremgå af lejekontrakten. Står der ingen beløb eller betalingsfrister i kontrakten, har du et godt udgangspunkt for at spørge, hvad udlejer i praksis forventer, før du betaler noget. Skriv gerne til udlejer og få svaret skriftligt.

Første måneds husleje er heller ikke det samme som depositum. Mange lejere regner det hele som én stor regning, men det er en god idé at få udlejer til at opdele beløbet i kontrakten: husleje, forudbetalt leje og depositum hver for sig. Så er det tydeligt, hvad der er hvad, når du skal have penge tilbage.

Hvor meget må udlejer kræve?

Efter lejeloven må depositum højst svare til tre måneders husleje uden forbrug. Det samme loft gælder for forudbetalt leje: udlejer kan kræve op til tre måneders husleje forudbetalt. Har du en bolig med en husleje på 8.000 kroner om måneden, kan loftet for hver af de to poster altså være 24.000 kroner, hvis kontrakten lægger op til det. Sammenlagt kan det blive en meget stor sum, og derfor er det værd at regne på, før du siger ja.

Husk, at forbrug som varme og vand ikke tæller med i grundlaget for loftet. Det er huslejen alene, der er afgørende. Stiger huslejen senere, kan beløbene i nogle tilfælde reguleres, så de igen svarer til tre måneders leje, medmindre kontrakten siger noget andet. Læs derfor den del af kontrakten grundigt.

Mange udlejere kræver ikke det fulde beløb. Det er helt almindeligt at se et depositum på to eller tre måneders husleje og en forudbetalt leje på en til tre måneder. Brug gerne et tilbud som udgangspunkt for en snak, hvis du synes, at summen bliver for stor, men regn ikke med, at udlejer går ned i beløb. Du kan aldrig forlange, at kravet er lavere end kontrakten, når du har skrevet under.

Det skal stå i lejekontrakten

Tjek, at kontrakten indeholder disse punkter, før du underskriver:

• Beløbet for depositum og beløbet for forudbetalt leje, hver for sig
• Datoen, hvor hvert beløb senest skal være betalt
• Hvilken konto pengene skal indbetales på
• Hvad depositum må bruges til, og hvad der sker, hvis du fraflytter
• Om huslejen kan reguleres, og hvad det betyder for beløbene

Hvis lejemålet starter den 1. i en måned, og udlejer ønsker pengene en uge før, er det nemmere at sige ja, når du har en kontrakt, der klart angiver datoen. Betaler du for sent, kan kontrakten give udlejer ret til at opsige lejemålet. Det er derfor vigtigt, at du ikke kommer for sent i gang med overførslen, især hvis beløbet skal komme fra et lån eller fra salget af din tidligere bolig.

Betal kun til den rigtige konto

Desværre findes der svindlere, som lægger falske boligannoncer op og beder om depositum, før du har set boligen. Betal aldrig penge, før du har set lejemålet, har fået en underskrevet kontrakt og ved, at den person, du taler med, rent faktisk er udlejer. Spørg efter navn, adresse og ejerforhold, og tjek, at kontoen, du skal betale til, passer til udlejeren eller til den administrator, der står i kontrakten.

Er du i tvivl, så ring til ejerforeningen eller administrationen og spørg, om lejemålet er til leje. Det tager fem minutter og kan spare dig for en stor sum. Skriv overførslens tekst, så det tydeligt fremgår, hvilken adresse og hvilken post det drejer sig om, og gem kvitteringen.

Indflytning: tag billeder af alt

Det vigtigste, du kan gøre for at få depositum tilbage, sker den dag, du flytter ind. Udlejer skal lave en indflytningsrapport, hvor boligens stand er beskrevet. Læs den, før du skriver under, og skriv til, hvis der mangler noget. Tag selv billeder af revner, pletter i gulvet, skrammer i dørene, defekte stikkontakter og alt andet, der ikke er perfekt. Gem billederne med dato.

Går du den dag igennem alle rum med en kuglepen og en telefon, har du dokumentation, når du flytter ud. Se, om kontrakten giver dig en frist for at komme med indsigelser mod rapporten. En typisk frist er 14 dage efter overtagelsen, så book tid til det i kalenderen. Har du en tung flyttedag, er det nemt at glemme det, så læg det på listen sammen med aflæsning af målere. Hvordan du planlægger den dag, står i guiden til flyttedagen.

Hvad må udlejer bruge depositum til?

Siden 2015 må udlejer kun bruge depositum til at dække normal istandsættelse, altså til at sætte boligen tilbage i den stand, du overtog den i. Almindeligt slid, som kommer af normal brug, skal du ikke betale for. Hullerne efter billeder kan være normalt slid, men at male en væg i en voldsom farve, uden at udlejer har sagt ja, er det ikke.

Udlejer må også tilbageholde en forholdsmæssig del for udgifter, der er på vej, men ikke er opgjort, for eksempel en slutafregning på varme eller el. Resten skal komme tilbage til dig. Loven siger, at det skal ske inden for rimelig tid, og der er ikke en bestemt dato. I praksis går der ofte en til to måneder, men det afhænger af, hvor hurtigt udlejer får de sidste regninger. Hvordan syn og rengøring foregår, når du afleverer en lejebolig, kan du læse i guiden om fraflytning af lejebolig.

Sådan får du pengene hjem igen

Når du fraflytter, skal du aflevere nøgler og være med til flyttesyn. Få udlejer til at skrive under på, hvad der er aftalt, og tag billeder af tomme rum. Giv udlejer din nye adresse og kontonummer skriftligt, så det er tydeligt, hvor pengene skal sendes hen. Husk at give besked til Folkeregisteret om din nye adresse, så post fra udlejer ikke går tabt. Det gør du på borger.dk, og det er forklaret i guiden til flyttemeddelelsen.

Hører du ikke noget, så send en venlig påmindelse efter fire til seks uger. Vis, hvilken dato du afleverede nøglerne, og bed om en opgørelse. Får du ikke svar, kan du kontakte huslejenævnet eller en lejerforening. De kan vejlede om, hvordan du går videre.

Det kan du gøre for at skåne økonomien

Mange lejere finder det svært at have mange penge bundet i en bolig, de ikke ejer. Prøv at planlægge, så beløbene kommer til at passe med din økonomi. Hvis du i forvejen har et depositum stående i den bolig, du flytter fra, kan det tage tid at få pengene tilbage. Spørg i god tid, hvornår du kan forvente dem, og lav en buffer, så du ikke er afhængig af dem for at betale det nye.

Forbered også de udgifter, der følger med, før du kommer ind. Det kan være en indboforsikring, flyttehjælp og et nyt elabonnement. Tjek, hvad det koster at flytte, og læg det oven i. Forsikringen kan du sammenligne i guiden om indboforsikring ved flytning, og elaftalen står i guiden til elselskab ved flytning.